En ese período se concretaron más de 35 operaciones de predios de más de 500 hectáreas de índice Coneat 100, según datos del Instituto Nacional de Colonización analizados por la consultora Agroclaro. El autor de dicho trabajo, ingeniero agrónomo Juan José Fossati, estimó que el mercado tendrá un comportamiento similar en 2017
La Ley de Colonización establece que todo propietario, antes de enajenar un campo de extensión igual o superior al equivalente a 500 hectáreas de índice de productividad Coneat 100, está obligado a ofrecerlo en primer término al Instituto Nacional de Colonización (INC), que tendrá preferencia para la compra en iguales condiciones.
En base a la información de los negocios de esos predios previamente ofrecidos al INC, la consultora Agroclaro, realizó un estudio donde concluyó que en el segundo semestre de 2016 creció la cantidad de compraventas de campos en Uruguay.
En ese período se hicieron más de 35 negocios, sin considerar las ventas de nuevas propiedades o padrones indivisos, que pueden tergiversar las tendencias, explicó a Agronegocios Sarandí el ingeniero agrónomo Juan José Fossati, director de Agroclaro.
“Si tomamos como punto de partida el año 2014, que fue cuando se obtuvieron los mayores precios por hectárea, observamos que hubo una caída de los precios que oscila entre 20% y 30% en el acumulado de los 2 años transcurridos. Esa caída no fue tan pronunciada en el último semestre respecto al primero. La caída de los precios es una tendencia que se viene confirmando”, comentó el analista.
Para Fossati un factor muy importante es la caída de los precios internacionales de los productos. Los campos se van ajustando en función de la rentabilidad que generan y está determinada en gran manera por la rentabilidad de los productos. No hay un tema especulativo de corto plazo, consideró.
El director de Agroclaro afirmó que hay demanda por campos, y que una vez que se llega a precios razonables, de acuerdo a la productividad de los campos, se concretan inversores, ya que hay capitales dispuestos a entrar al negocio.
Dividió a los compradores de 2016 en dos grandes grupos: los uruguayos que vuelven a entrar al negocio; y el sector forestal, donde existe fuerte interés de los fondos de inversión y grandes empresas que ven un negocio atractivo, más aún con el anuncio de la construcción de la nueva planta de UPM.
Consideró que es probable que los precios de los campos forestales hayan sido los que menos bajaron, sobre todo los que están ubicados en el centro del país, y de allí hacia el sur y litoral. “Las empresas forestales están buscando áreas para compra y arrendamiento, cada vez más cerca de las plantas. En el marco de una agricultura deprimida pueden elegir zonas cada vez más cercanas a las plantas”, afirmó.
Analizó que los precios que menos bajaron fueron los de las tierras forestales en primer lugar; las ganaderas después; y por último las agrícolas, que fueron las que más sintieron las caídas de los precios. Indicó que la ganadería cabe en la mayor parte de los casos, porque en mayor o menor medida todos los campos son ganaderos.
Los precios
Fossati comentó que hubo negocios por campos de basalto medio y superficial en el norte del país a precios que se ubicaron en el entorno de US$ 2.000 por hectárea, cifra que hace tiempo no se veía. Luego, campos ganaderos con mejores suelos y ubicados más al centro, a precios que oscilaron entre US$ 2.500 y US$ 3.000 -allí también hubo campos forestales-. Los predios forestales de Cerro Largo y Treinta y Tres cotizaron entre US$ 2.500 y US$ 3.500, dependiendo de la ubicación.
Como la agricultura se expandió a distintas zonas del país cuando los precios eran altos, ahora se ve una retracción debido a diferentes motivos, como la baja de las cotizaciones, la menor productividad de esos campos, los planes de uso y manejo de los suelos y los altos costos, como el de los fletes. El corazón agrícola sigue siendo el litoral sur, donde están los suelos de mayor productividad y allí los campos valen entre US$ 5.500 y US$ 8.000 por hectárea.
“La oferta de campos siempre estuvo. Lo que venía ocurriendo era que no se juntaban las puntas. Los compradores no estaban dispuestos a aceptar los precios que pedían los vendedores. Luego las pretensiones de precios empezaron a bajar, por diferentes razones como los sinceramientos fiscales en Argentina y Brasil que pueden haber provocado que inversores salieran del negocio, y los acuerdos se empezaron a hacer”, señaló.
Fossati sostuvo que los propietarios de campos hoy son vendedores, a precios considerados razonables. “Antes no era así, la intención de vender no era absoluta, pero hoy hay mucha gente decidida a vender y toma el precio que el mercado propone”, sostuvo.
Perspectivas para 2017
Consultado sobre las perspectivas del mercado de inmuebles rurales para este año, el consultor expresó que espera un escenario bastante similar al del segundo semestre de 2016. Dijo que habrá factores que incidirán a nivel local, como la cosecha de soja, además de los precios de ese producto.
A nivel forestal comentó que jugará un rol importante la concreción de las obras de la nueva planta de UPM. Y a nivel general dependerá de lo que ocurra en Brasil y Argentina, además de lo que pase con el dólar.
“Esperamos un 2017 con mayores operaciones, con fondos y empresas que saldrán del negocio y otros que entrarán”, concluyó.
